為了完善小區(qū)長效管理機(jī)制，多地在老舊小區(qū)改造中引入物業(yè)服務(wù)“先嘗后買”“大區(qū)劃片”“信托制”等模式，賦能小區(qū)物業(yè)服務(wù)，維護(hù)小區(qū)改造成果。
探索“先嘗后買”
北京市通州區(qū)北苑街道玉帶河西街8號院前不久完成改造。現(xiàn)在，不僅老舊管網(wǎng)跑冒滴漏問題得到徹底解決，小區(qū)的環(huán)境也有了整體改善。“樓道特別干凈，居民提出報修需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會立刻反應(yīng)，我們很滿意。”居民朱女士說。
為破解沒有物業(yè)服務(wù)的難題，小區(qū)采用“先嘗后買”的方式，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。所謂“先嘗后買”，就是讓原本從沒交過物業(yè)服務(wù)費(fèi)的居民，先免費(fèi)享受幾個月的物業(yè)服務(wù)，讓居民看到實(shí)際效果后，再決定是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約。
“企業(yè)用了大約三個月的時間，清運(yùn)了小區(qū)內(nèi)的垃圾，建了晾衣區(qū)。現(xiàn)在居民回來以后有車位，隨時可以進(jìn)出小區(qū)。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員介紹說，通過暖心貼心的服務(wù)，企業(yè)獲得了居民的認(rèn)可。
為了讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意留下來，北苑街道提出了階梯收費(fèi)方案，即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)簽訂合作協(xié)議之后，設(shè)立5年緩沖期，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由每月每平方米0.5元或0.7元階梯遞增，讓居民真正享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)后，自愿主動交納費(fèi)用。
就居民對物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)事項(xiàng)不明白不清楚等問題，北苑街道提出，對于居民反映的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)照單全收，再按照實(shí)際的情況，企業(yè)能解決的自己解決，解決不了的，反饋給社區(qū)居委會或者街道辦事處，聯(lián)動解決，并把進(jìn)展情況及時反饋給居民。
此外，為了進(jìn)一步調(diào)動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，北苑街道每年還會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，考核結(jié)果優(yōu)秀的給予一定資金補(bǔ)助，用于進(jìn)一步提升服務(wù)水平。
推出“大區(qū)劃片”
“服務(wù)改善了，環(huán)境變好了。”黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)苗圃街112號院小區(qū)居民李女士對小區(qū)變化贊不絕口。這些變化來自南崗區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合街道辦事處和社區(qū)居委會推出的“大區(qū)劃片”物業(yè)管理模式。
據(jù)了解，該小區(qū)由焊接研究所家屬樓以及苗圃街114號、苗圃街114-1號等多棟分散建筑組成，基礎(chǔ)設(shè)施老化且布局零散，單體規(guī)模小、住戶少，但管理成本高，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不愿接手。
為此，南崗區(qū)通過“大區(qū)劃片”的方式引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決問題，即以街區(qū)為單位重新劃分管理區(qū)域，遵循方便業(yè)主生活、物業(yè)服務(wù)企業(yè)降本提質(zhì)等原則，整合改后小區(qū)、單體樓、產(chǎn)權(quán)單位家屬區(qū)等，清退劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法選聘實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐。
企業(yè)工作人員表示，自進(jìn)駐小區(qū)后，已投入40余萬元更新健身器材、監(jiān)控系統(tǒng)及垃圾桶等設(shè)施，并在小區(qū)內(nèi)施劃了停車標(biāo)線，還即將啟用智能道閘。
南崗區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“大區(qū)劃片”模式已實(shí)現(xiàn)全區(qū)379個棄管小區(qū)從“政府兜底”到“專業(yè)管理”的轉(zhuǎn)變，真正讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生機(jī)。
嘗試“信托制”
環(huán)境干凈整潔，監(jiān)控設(shè)施、太陽能路燈、電動自行車充電車棚等設(shè)施一應(yīng)俱全，走進(jìn)內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市東勝區(qū)農(nóng)機(jī)樓小區(qū)，看到的是小區(qū)環(huán)境面貌的蝶變，聽到的是居民的嘖嘖稱贊。
農(nóng)機(jī)樓小區(qū)的“變身”得益于林蔭街道絨紡社區(qū)推行的社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)“信托制”物業(yè)管理模式。該模式是由社區(qū)居委會全額控股，聘用轄區(qū)居民為法定代表人、監(jiān)事會成員并成立智慧物業(yè)管理公司的一種管理服務(wù)形式。公司下設(shè)智慧物業(yè)管理部、24小時客服部、家政服務(wù)部，為居民提供物業(yè)、家政、勞務(wù)、就業(yè)等服務(wù)。同時，公司研發(fā)了“信托制”APP，通過APP平臺，居民可線上靈活繳費(fèi)，實(shí)時查看物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，開展實(shí)人、實(shí)房投票決策等協(xié)商議事，實(shí)行透明化管理，居民參與小區(qū)治理的熱情提升，知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)得到保障。
居民按需“點(diǎn)單”，企業(yè)提供“菜單式”服務(wù)是“信托制”物業(yè)服務(wù)贏得居民認(rèn)可的關(guān)鍵。每年年初，企業(yè)會根據(jù)小區(qū)存在的突出問題和居民服務(wù)需求列出服務(wù)項(xiàng)目清單，以服務(wù)項(xiàng)目確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在“信托制”APP上建立小區(qū)業(yè)主共有資金獨(dú)立賬戶，實(shí)行物業(yè)服務(wù)取款和業(yè)主查詢“雙管理”，業(yè)主隨時可以查詢小區(qū)每一筆花費(fèi)，實(shí)現(xiàn)共有資金管理公開透明。
“‘信托制’物業(yè)服務(wù)讓我們可以根據(jù)自己確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)享受相應(yīng)的服務(wù)，一些熱心并有一技之長的居民還可加入小區(qū)路燈安裝、路面維修等基礎(chǔ)設(shè)施改造中。企業(yè)根據(jù)居民的貢獻(xiàn)度，采取贈送家政服務(wù)券等獎勵機(jī)制，提升居民參與小區(qū)建設(shè)的積極性。”居民于先生說。
摘自 《中國建設(shè)報》 2025.07.22 于蕓